2021-02-17

Immobilien im Baurecht

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, wird Eigentümer des Grundstückes (beim Kauf einer Wohnung im Stockwerkeigentum anteilsmässig). Das Gebäude ist Teil des Grundstückes.

Anders ist die Situation beim Kauf von Immobilien im Baurecht – Eigentümerin des Gebäudes und des Grundstückes ist nicht die gleiche Person. Lesen Sie in diesem Beitrag was ein Baurecht ist, welche Punkte es zu beachten gilt und was Vor- und Nachteile sind.

 

Was ist ein Baurecht?

Ein Baurecht gibt dem Berechtigten (Baurechtnehmer) das Recht, auf fremden Boden ein eigenes Bauwerk zu errichten und dort für eine bestimmte Zeit zu belassen. Mit dem Baurecht wird das Prinzip durchbrochen, wonach sich auf einem Grundstück befindliche Gebäude Bestandteile des Grundstücks sind (Akzessionsprinzip).

Ein Baurecht kann selbständig und dauernd sein. „Selbständig“ weil das Baurecht übertragbar ist und vom Baurechtnehmer verkauft oder vererbt werden kann. „Dauernd“ weil es für  eine bestimmte Zeitdauer vereinbart wird.

Damit ein selbständiges und dauerndes Baurecht Gültigkeit hat, muss dieses öffentlich beurkundet und im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen werden. Was eine Dienstbarkeit ist, können Sie hier lesen:

www.notariate.zh.ch/deu/grundbuch/dienstbarkeiten-etc/dienstbarkeiten/

Falls Sie an den rechtlichen Aspekten des Baurechts interessiert sind: Die Grundlagen zum Baurecht finden Sie in folgenden Artikeln im Zivilgesetzbuch:

Art. 675 ZGB
https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19070042/index.html#a675

Art. 779ff. ZGB
https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19070042/index.html#a779

 

Sie können gewisse Informationen zum Baurecht also dem Grundbuchauszug entnehmen. Damit Sie über sämtliche Bestandteile des Baurechts informiert sind, müssen Sie den Baurechtsvertrag bzw. die Belege gemäss Grundbuchauszug einsehen. Diese Bestandteile sind unter anderem die Laufzeit, der Baurechtszins und dessen Anpassung sowie der Heimfall. Nachfolgend gehen wir auf diese Bestandteile ein.

Die Laufzeit

Ein selbständiges und dauerndes Baurecht muss gemäss Gesetz mindestens für 30 Jahre und darf höchstens für 100 Jahre vereinbart werden. Das Baurecht kann jederzeit für eine neue Dauer von wiederum höchstens 100 Jahren verlängert werden.

Der Baurechtszins

Das Recht auf fremdem Boden ein Bauwerk zu errichten, wird dem Baurechtnehmer nicht kostenlos eingeräumt. Er bezahlt dem Grundeigentümer (Baurechtgeber) einen Baurechtszins. Wie die Höhe des Baurechtszinses festgelegt wird, ist nicht geregelt und muss dem Baurechtsvertrag entnommen werden. Ebenfalls sollte dort ersichtlich sein, wie der Baurechtszins über die Laufzeit des Baurechts angepasst wird. Sie können davon ausgehen, dass der Baurechtszins bei einer Dauer von beispielsweise 80 Jahren nicht unverändert bleibt. Stattdessen kann dieser mit einem Teuerungsindex (z.B. Landesindex der Konsumentenpreise „LIK“) versehen werden. Die Höhe des Baurechtszinses wird dann periodisch gemäss dem vereinbarten Teuerungsindex angepasst.

Weitere Informationen zum Baurecht und zum Baurechtszins finden Sie auch in diesem Beitrag des Hauseigentümerverbandes HEV.

www.hev-schweiz.ch/eigentum/baubereich/baurecht/ein-haus-im-baurecht-was-es-zu-beachten-gilt/

Der Heimfall

Ist die Laufzeit des Baurechtes erreicht und wird dieses nicht verlängert, fallen die sich auf dem Grundstück befindlichen Bauwerke dem Grundeigentümer heim bzw. gehen in dessen Eigentum über, indem sie zu Bestandteilen seines Grundstückes werden. Dieser Vorgang wird „Heimfall“ genannt.

Dieser Heimfall wird dem Baurechtnehmer angemessen entschädigt. Wie sich die Höhe dieser Entschädigung berechnet, kann im Voraus im Baurechtsvertrag geregelt werden.

Rechtliche Aspekte vom Heimfall finden Sie ebenfalls in den weiter oben erwähnten Artikeln des Zivilgesetzbuches.

Vor- und Nachteile

Für den Baurechtgeber hat ein Baurecht den Vorteil, dass ein vorhandenes Grundstück nicht selber bebaut werden muss und dabei nicht verkauft wird, also im Eigentum verbleibt. Jedoch verliert er die Verfügungsgewalt über das Grundstück.

Wer eine Immobilie kauft, erwirbt in den meisten Fällen ein Grundstück mit dem entsprechenden Gebäude und bezahlt für Boden und Bauwerk. Für den Baurechtnehmer bringt ein Baurecht den Vorteil, dass die Investitionskosten tiefer sind, da nur das Bauwerk und nicht aber der Boden gekauft wird.

Hingegen bezahlt der Baurechtnehmer neben einem Hypothekarzins für das Bauwerk zusätzlich einen Baurechtszins für das Grundstück.

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