Marktwert der Wohnung ermitteln
Der erste Schritt zum erfolgreichen Wohnungsverkauf ist die Bewertung Ihrer Immobilie. Der Verkaufspreis hängt nicht nur vom Baujahr und dem Zustand der Immobilie ab, sondern auch vom Stockwerk. So werden beispielsweise Parterre-Wohnungen tiefer bewertet als Wohnungen in höheren Stockwerken.
Die Bewertung hängt ebenso davon ab, welche Austrittsmöglichkeiten wie Balkon oder Garten vorhanden sind und wie viele Zimmer sich in der Eigentumswohnung befinden.
Unterlagen für den Wohnungsverkauf
Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist etwas komplexer als der Hausverkauf.
Für einen reibungslosen Verkauf Ihrer Liegenschaft benötigen Sie einige unabdingliche Unterlagen. Dazu gehören u.a.:
- Aktueller Grundbuchauszug von Wohnung, Parkplätze und Stammgrundstück
- Grundrisspläne / Baupläne
- Amtlicher Wert (Steuerwert) und Eigenmietwert
- Gebäudeversicherungspolice
- Liste der getätigten Investitionen
- Heiz-und Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Begründungsurkunde der Stockwerkeigentümerschaft
- Nutzungs-und Verwaltungsreglement der STWEG
- Protokolle der STWEG-Versammlungen der letzten drei Jahre
- Bilanz und Erfolgsrechnungen der letzten drei Jahre
Sie finden diese und weitere Unterlagen in der Unterlagen-Checkliste zum Wohnungsverkauf.
Berücksichtigung von Vorkaufsrechten
Ein Vorkaufsrecht gewährt dem Berechtigten die Befugnis, durch einseitige Willenserklärung eine Immobilie zu erwerben, sofern die Immobilie oder das Grundstück an einen Dritten verkauft wird.
Gesetzlich vorkaufsberechtigt sind:
- die Miteigentümer
- Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer
- Verwandte und Pächter von landwirtschaftlichen Grundstücken.
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist kein Kündigungsgrund. Beim Wohnungsverkauf übernimmt der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Vermieters. Der bestehende Mietvertrag bleibt erhalten. Das gilt auch für den Mietzins. Möchte der neue Eigentümer den Mietzins erhöhen, muss er dafür einen guten Grund vorlegen wie beispielsweise die Erhöhung des Referenzzinssatzes oder eine Anpassung an die Teuerung.
Vermietete Wohnung verkaufen
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie sich an Privatpersonen, welche das Objekt selbst beziehen möchten, oder an Kapitalanleger, welche mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten, wenden.
Der Verkauf an die erste Zielgruppe ist zwar möglich, in der Realität jedoch nicht so einfach umzusetzen. Denn um die Wohnung selbst zu nutzen, muss der Käufer das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen.
Beim Verkauf an einen Kapitalanleger gilt es, den Interessenten davon zu überzeugen, dass mit der Immobilie eine attraktive Rendite erwirtschaftet werden kann.
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist oftmals weniger lukrativ als die einer leerstehenden.
Wohnungsverkauf mit Wohnrecht
Um ein Haus oder eine Wohnung mit bestehendem Wohnrecht zu verkaufen, ist keine Zustimmung des Wohnberechtigten notwendig. Zudem erlischt das Wohnrecht einer Immobilie nicht, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft oder vererbt.
Viele Menschen, die den Verwaltungsaufwand ihrer Immobilie nicht mehr selbst tragen, aber im Objekt wohnhaft bleiben möchten, veräussern ihre Eigentumswohnung mit Wohnrecht. Das Wohnrecht erlaubt Ihnen, die Immobilie zu übertragen und gleichzeitig weiter zu bewohnen.
Solche Verträge werden oft im Rahmen der Familie geschlossen, wenn betagte Eltern ihr Haus ihren Kindern verkaufen. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar oder vererblich und erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten.
Ein lebenslanges Wohnrecht ist nicht übertragbar oder vererblich und erlischt erst mit dem Tod des Wohnberechtigten. Vorab gelöscht werden kann das Wohnrecht nur unter Einstimmigkeit von Eigentümer und dem Wohnberechtigten.
Rolle der Eigentümergemeinschaft
Weil eine Wohnung nicht für sich allein steht, sondern Teil eines Gemeinschaftseigentums ist, muss beim Wohnungsverkauf die Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.
Wird eine Wohnung verkauft, werden nebst der eigentlichen Immobilie also auch Anteile der Nutzungsrechte am jeweiligen Wohnkomplex veräussert. Wenn ein Wohnungseigentümer beispielsweise an seiner Wohnung einen Balkon anbauen will, muss dieses Vorgehen erst in der Eigentümerversammlung besprochen werden. Aus diesem Grund ist es für potentielle Käufer wichtig, dass sich seine Interessen mit den Ansichten der Eigentümergemeinschaft decken.
Bereiten Sie sich deshalb beim Verkauf Ihrer Immobilie auf allfällige Fragen von Kaufinteressenten vor und gewähren Sie Zugang zu beispielsweise Protokollen von Eigentümerversammlungen, damit sich der Kaufinteressent nebst der Besichtigung des Verkaufsobjekts auch ein Bild der Eigentümergemeinschaft machen kann.
Wenn der Kaufinteressent nicht mit den Prinzipien der Eigentümergemeinschaft einverstanden ist, kann es sein, dass er sein Interesse zurückzieht.
Kosten und Abwicklung beim Verkauf Ihrer Wohnung
Kosten und Verkaufsabwicklung bei der Veräusserung einer Wohnung unterscheiden sich nicht von jenen eines Hausverkaufs. Je nach Verkaufsprozess fallen Notarkosten, Steuern, eine Maklerprovision sowie weitere zusätzliche Kosten an.
Detaillierte Informationen zu Kosten und Abwicklung vom Immobilienverkauf inkl. Erklärung finden Sie unter “Haus verkaufen”.
AgentSelly besorgt alle erforderlichen Unterlagen, wie u.a. den Gebäudeenergieausweis der Kantone GEAK.
Verkaufszeitpunkt und -dauer
Für den Wohnungsverkauf sollten Sie ausreichend Zeit einplanen. In der Regel dauert der Wohnungsverkauf drei bis sechs Monate. Die Dauer ist unter anderem abhängig vom Zustand der Wohnung, von der geplanten Ausschreibungszeit sowie von der Verkaufsabwicklung.
Den optimalen Zeitpunkt für das Verkaufen einer Immobilie gibt es an sich nicht. Allerdings gibt es externe Einflüsse, welche die Veräusserung einer Eigentumswohnung positiv beeinflussen.
So machen niedrige Zinsen den Wohnungsverkauf beispielsweise für Investoren attraktiv. Besichtigungen in den Sommermonaten erlauben Ihnen, Ihr Wohnobjekt im besten Licht zu zeigen.
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Checkliste Eigentumswohnung verkaufen
- Eigentumswohnung kostenlos bewerten
- Richtigen Makler finden und Verkaufspreis festlegen
- Unterlagen für den Wohnungsverkauf organisieren und Mieterreche berücksichtigen
- Passenden Verkaufszeitpunkt wählen
- Nötige Renovationsarbeiten durchführen
- Vermarktung & Besichtigungen der Immobilie
- Kaufvertrag und notarielle Beglaubigung
- Beachtung von Kosten und Verkaufsdauer für den Wohnungsverkäufer
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf
1Kann ich meine Wohnung verkaufen bevor sie abbezahlt ist?
Der Verkauf einer Wohnung bei laufendem Kredit ist möglich. Beachten Sie jedoch, dass dabei zusätzliche Kosten für die Auflösung des Kreditvertrags entstehen.
2Kann eine vermietete Wohnung verkauft werden?
Ja, eine vermietete Wohnung kann verkauft werden. Der Käufer übernimmt in diesem Fall als neuer Eigentümer alle Rechte und Pflichten. Der Mietvertrag bleibt bestehen.
3Wie kann ich eine vererbte Wohnung weiterverkaufen?
Wenn Sie Alleineigentümer der vererbten Wohnung sind, können Sie die Wohnung verkaufen, sobald Sie in Besitz des Erbscheins sind. Diesen erhalten Sie nach Beantragung in der Regel nach sechs bis zwölf Wochen.
Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, müssen alle Mitglieder mit dem Verkauf des Objekts einverstanden sein. Ist dies der Fall, kann die Wohnung veräussert und der Erlös unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft aufgeteilt werden.
4Soll ich meine Wohnung vor dem Verkauf renovieren?
Renovationen an zu verkaufenden Immobilien können den Marktwert Ihres Objekts positiv beeinflussen. Gibt es beispielsweise in Ihrer Region mehr Verkaufsobjekte als potenzielle Kaufinteressenten, lohnt sich eine Renovation, um Ihr Objekt von den anderen Wohnungen abzuheben.
Mehr zu wertsteigernedn Investitionen erfahren Sie in unserem Ratgeber
