Immobilienbewertung.

Im Zusammenhang mit dem Wert von Immobilien gibt es unterschiedlichste Wertbegriffe. Beispiele sind der Belehnungswert, der Versicherungswert, der Sachwert oder der Zwangsverkaufswert. Was Sie beim Verkauf oder Kauf Ihrer Immobilie interessiert, ist der Marktwert.

Definition des Marktwertes

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen eine Immobilie am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Diese Punkte sind zu beachten: 

• Eine Immobilienbewertung ist stets eine Schätzung 
• Der Zeitpunkt der Bewertung ist relevant, denn der Wert verändert sich
• Der geplante Vermarktungszeitraum muss angemessen sein
• Falls der Verkaufsprozess zu lang oder zu kurz ist, ist der festgelegte Verkaufspreis unter Umständen nicht korrekt
• Die Parteien handeln mit Sachkenntnis und Umsicht 
• Experten decken diese Anforderungen ab und informieren alle Parteien transparent und umfassen

Der Wert einer Immobilie wird insbesondere vom Markt, vom Standort und von der Immobilie als Objekt beeinflusst. Für die Bewertung einer Immobilie müssen also Informationen zu diesen Parametern vorliegen. 

Wichtige Informationen hinsichtlich des Marktes:

• wirtschaftliche Entwicklung
• Beschäftigungsentwicklung
• Kaufkraft
• Liquidität des Marktes
• Image der Lage 

Da in der heutigen Zeit sehr viele dieser Informationen online verfügbar sind, genügen dem Immobilienexperten oder dem Onlinetool die Angabe der Adresse Ihrer Immobilie, um die benötigten Informationen bereitzustellen.
 

Was beeinflusst die Immobilienbewertung?

Die Angaben zur Immobilie als Objekt können nur beschränkt online abgerufen werden, weshalb Sie hier viele Informationen direkt dem Immobilienexperten oder dem Onlinetool zur Verfügung stellen müssen. Wichtige Parameter bezüglich Ihrer Immobilie sind das Baujahr, die Wohnfläche, der Zustand der Infrastruktur, die Aktualität des Gebäudestandards oder der Gebäudezustand.

Für eine Online-Bewertung benötigen Sie folgende Informationen:

• Art der Immobilie
• Anzahl Zimmer
• Wohnfläche (finden Sie im Grundrissplan)
• Grundstücksfläche
• Adresse der Immobilie
• Ihre Kontaktangaben­­­­­

Der vermutlich wichtigste Schritt auf dem Weg zur korrekten Immobilienbewertung ist die Wahl des korrekten Bewertungsverfahrens. Die Wahl orientiert sich an der Immobilie und dem Empfänger der Bewertung. Mögliche Empfänger sind der Käufer, der Verkäufer, die Finanzierungsinstitute oder der Staat.

1. Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren führt dank dem Einbezug mit tatsächlich getätigten Immobilienverkäufen zur zuverlässigsten Bewertung. Das heutzutage am weitesten verbreitete Vergleichswertverfahren ist die hedonische Methode. 

Hier wird der Wert Ihrer Immobilie aufgrund von bereits genannten Objekt- und Standortparametern mit statistischen Methoden berechnet. Die Vorteile dieser Methode liegen in der Bewertung mit effektiven Preisen, der Objektivität der Bewertung und dem relativ geringen Aufwand. Ein Nachteil ist die Notwendigkeit einer grossen Datenbasis.

Zur Sicherstellung einer hohen Bewertungsqualität stützen wir uns bei AgentSelly auf das hedonische Modell von IAZI, einem Marktführer für Immobilienbewertungen in der Schweiz. 

Die hedonische Methode ist die Grundlage für die meisten Online-Bewertungen, so auch für diese von AgentSelly. 

2. Das Ertragswertverfahren

Das Verfahren wird für Immobilien angewendet, deren Wert sich am Ertrag oder der Rendite orientiert. Beispiele sind Mehrfamilienhäuser oder Geschäftshäuser. Die bekanntestes Methoden bei den Ertragswertverfahren sind die Ertragskapitalisierung und die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Bei der Ertragskapitalisierung ergibt sich der Wert aus der Kapitalisierung der jährlichen Brutto- oder Nettomieterträge. Diese Methode eignet sich besonders für Immobilien mit konstanten Erträgen.

Bei der DCF-Methode leitet sich der Wert aus der Summe der in den einzelnen Zeitperioden anfallenden und diskontierten Geldflüsse ab. Diese Methode eignet sich insbesondere für Immobilien mit veränderlichen Erträgen und Kosten.

In Zusammenarbeit mit unseren Bankpartner und internen sowie externen Immobilienexperten bieten wir Ihnen bei AgentSelly auch die Immobilienbewertung über Ertragswertverfahren an.

3. Das Sachwertverfahren

Das Verfahren wird angewendet, wenn die Wertbildung nicht aus dem Ertrag aus der Immobilie entsteht, sondern die Immobilie als Objekt im Vordergrund steht. Bei der Sachwertmethode setzt sich der Wert aus dem Zeitwert der baulichen Anlagen, den Kosten für Umgebungsarbeiten und den Baunebenkosten sowie dem Landwert zusammen.

Diese Methode kann auf allen Immobilienarten angewendet werden, welche keinen Ertrag generieren.

Online-Bewertungen von Immobilien erhalten Sie abhängig von Anbieter und Umfang kostenlos oder für einen Betrag von bis zu CHF 450.00. Bei umfangreichen Bewertungsgutachten durch Immobilienexperten sind die Kosten abhängig vom Aufwand. Dann übersteigen sie aber zumeist auch CHF 1’500.00.

Tipps und Infos

• Eine korrekte Bewertung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.
• Der vermutliche wichtigste Schritt ist die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens.
• Für Immobilien gibt es unterschiedlichste Wertbegriffe: bei Kauf oder Verkauf ist der Marktwert interessant.
• Beachten Sie, dass eine Immobilienbewertung stets eine Schätzung ist.
• Für eine möglichst exakte Bewertung Ihrer Immobilie werden Angaben zum Standort und zur Immobilie benötigt.
• Bei seriösen Anbietern müssen Sie dementsprechend immer die Adresse der Immobilie sowie Ihre Kontaktangaben für Rückfragen zur Immobilie angeben.
• Hedonische Methoden zur Bewertung von Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind etabliert.

Die Käufer beschaffen üblicherweise die Mehrheit der für den Kauf benötigten Mittel über eine Hypothek bei einem Finanzierungsinstitut. Damit das Finanzierungsinstitut ermitteln kann, wie viel Kapital es dem Käufer bereitstellen darf, wird eine weitere Bewertung Ihrer Immobilie durchgeführt.

Ist das Resultat dieser Bewertung nun tiefer als der veranschlagte Kaufpreis, bedeutet das für den Käufer, dass er zusätzliche Eigenmittel aufbringen muss. Die Bewertung der Finanzierungsinstitute hat einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.

Aus diesem Grund führen wir bei AgentSelly schon vor Beginn des Verkaufsprozesses eine Bewertung mit unseren Bankpartnern durch. So haben Sie volle Transparenz und wir können die Bewertung der Bank von Beginn an in der Vermarktung berücksichtigen.