2021-02-17

Vorkaufsrecht bei Wohneigentum

Immobilienvermarktung
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Das Vorkaufsrecht beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses bietet viel Konfliktpotenzial. Der Vorkaufsberechtigte und der Dritterwerber wollen beide die selbe Immobilie kaufen - die Interessen sind dabei komplett verschieden. In diesem Beitrag liefern wir Ihnen die wichtigsten Informationen zum Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf.

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht gewährt dem Berechtigten die Befugnis, durch einseitige Willenserklärung eine Immobilie zu erwerben, sofern die Immobilie oder das Grundstück an einen Dritten verkauft wird. Relevant ist dies für drei Parteien: Den Eigentümer, den Berechtigten und den am Kauf interessierten Dritten. Ziel ist die Grundstückssicherung im Verkaufsfall.

Tipp: Als Verkäufer sollten Sie die Kaufinteressenten immer transparent über bestehende Vorkaufsrechte und deren Art informieren.

Arten des Vorkaufsrechts

Beim Vorkaufsrecht muss zwischen einem limitierten und einem unlimitierten Vorkaufsrecht unterschieden werden: 

  • Beim limitierten Vorkaufsrecht haben der Eigentümer und der Vorkaufsberechtigte im Rahmen eines Verkaufsvertrages bereits die Konditionen (Verkaufspreis) festgelegt. 
  • Beim unlimitierten Vorkaufsrecht übernimmt der Vorkaufsberechtigte das Grundstück hingegen zu den gleichen Bedingungen wie der Dritte.

Weiter muss zwischen gesetzlichen und vertraglichen Vorkaufsrechten unterschieden werden: 

  • Die gesetzlichen Vorkaufsrechte bestehen, wie der Name andeutet, von Gesetzes wegen.
  • Vertragliche Vorkaufsrechte bedingen dagegen die übereinstimmende gegenseitige Willensäusserung der Parteien. Sie könnten als Eigentümer beispielsweise einem interessierten Freund oder einem Mieter ein vertragliches Vorkaufsrecht einräumen. Die gesetzlichen gehen den vertragsrechtlichen Rechten vo

Tipp: Die gesetzlichen Vorkaufsrechte können ausgeschlossen oder abgeändert werden. Dies bedarf zur Gültigkeit jedoch der öffentlichen Beurkundung.

Wie ist der Ablauf

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und diese mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, müssen Sie folgendes beachten:

  1. Das Vorkaufsrecht wird erst relevant, wenn ein Dritter (Käufer) vorhanden ist und ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Dies wird als Vorkaufsfall bezeichnet. Kein Vorkaufsfall liegt beispielsweise in folgenden Fällen vor:
    • Erbgang
    • Enteignung
    • Erwerb zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben
  2. Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, müssen Sie den Begünstigten über den Verkauf informieren. Die Mitteilung sollte schriftlich erfolgen und alle wesentlichen Punkte des unterzeichneten Kaufvertrags enthalten.
  3. Der Begünstigte hat nun drei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er das Grundstück kaufen möchte und damit von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Den Entscheid zum Kauf teilt er mittels einer Ausübungserklärung mit. Verstreicht die Frist von drei Monaten ungenutzt, geht das Recht unter.

Für den Dritten (Käufer) ist ein bestehendes Vorkaufsrecht zumeist ein unglücklicher Umstand: Er möchte das Grundstück gerne kaufen, muss aber nach Unterzeichnung des Kaufvertrages den Entscheid des Vorkaufsberechtigten abwarten. Um diese Situation zu umgehen, kann der Berechtigte die Nichtausübung seines Rechts bereits vor Eintritt des Vorkaufsfalls erklären. 

Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten muss diese Erklärung öffentlich beurkundet werden. Bei der vertraglichen Variante hingegen ist keine bestimmte Form vorgesehen.

Tipp: Setzen Sie sich als Verkäufer früh im Verkaufsprozess mit dem Berechtigten in Verbindung, um in Erfahrung zu bringen, ob dieser zu einer Ausübung oder einer Nichtausübung seines Vorkaufsrechts tendiert.

Dauer vom Vorkaufsrecht

Bei der Dauer muss zwischen gesetzlichen und vertraglichen Vorkaufsrechten unterschieden werden. 

  • Gesetzliche Vorkaufsrechte sind zeitlich unbefristet gültig. 
  • Vertragliche Vorkaufsrechte können hingegen für eine maximale Gültigkeitsdauer von 25 Jahren abgeschlossen und im Grundbuch vorgemerkt werden.


Gesetzliche Vorkaufsrechte lassen sich auch einschränken und aufheben. Beim Miteigentum können die Miteigentümer beispielsweise festlegen, dass diese gegenseitig kein Vorkaufsrecht geltend machen können. Solche Änderungen verlangen jedoch eine öffentliche Beurkundung.

Wer ist gesetzlich vorkaufsberechtigt?

Folgende Parteien haben beim Immobilienverkauf von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht:

Miteigentümer

  • Machen mehrere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht geltend, so wird ihnen der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zugewiesen.

Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer

  • Der Baurechtsgeber hat ein Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück und der Baurechtsnehmer hat ein Vorkaufsrecht am mit dem Baurecht belasteten Grundstück.

Verwandte und Pächter

  • Bei Grundstücken oder Liegenschaften, welche dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) unterstehen, haben nahe Verwandte des Verkäufers und Pächter des Grundstücks ein Vorkaufsrecht.


Öffentliche Institutionen

  • Der Kanton Genf kennt beispielsweise ein Vorkaufsrecht zugunsten des Staates und der betroffenen Gemeinden an bestimmten Grundstücken zwecks Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus.
     

Tipp: Beim Stockwerkeigentum besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht zwischen den Stockwerkeigentümern.

Vorkaufsrecht vertraglich festlegen

Zur Vereinbarung eines vertraglichen Vorkaufsrechts wird zwischen zwei Parteien ein Vorkaufsvertrag abgeschlossen. 

Der Vorkaufsvertrag muss zwingend die folgenden Punkte enthalten:

  • Der Wille zur Begründung 
  • Die Person des Immobilienverkäufers und des Begünstigten
  • Die Immobilie bzw. das Grundstück

Hinsichtlich der Formvorschriften ist zu beachten, dass bei unlimitierten Verträgen (bei denen der Kaufpreis nicht bereits festgelegt wird) die einfache Schriftlichkeit genügt. Limitierte Verträge (bei denen der Kaufpreis bereits festgelegt wird) müssen hingegen öffentlich beurkundet werden.

Nebst den zwingend notwendigen Punkten, können die Parteien im Vorkaufsvertrag auch weitere Aspekte regeln: 

  • Limitiertes oder unlimitiertes Recht
  • Vererblichkeit und Abtretbarkeit 
  • Zeitliche Befristung 

Unabhängig von den vereinbarten Punkten, empfiehlt es sich bei der vertraglichen Variante, dieses im Grundbuch einzutragen. Dadurch werden Dritte, welche Rechte am Grundstück erwerben, auf das bestehende Vorkaufsrecht hingewiesen.

Noch mehr Informationen zu rechtlichen Fragen erhalten Sie unter Hausverkauf.

Aufhebung oder Löschung

Sowohl gesetzliche als auch vertragliche Vorkaufsrechte können aufgehoben werden. Die Aufhebung gesetzlicher Vorkaufsrechte bedarf zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Das vertragliche Vorkaufsrecht kann dagegen formfrei aufgehoben werden. Es erlischt zudem spätestens nach Ablauf der maximalen Gültigkeitsdauer von 25 Jahren.

Missachtung des Vorkaufsrechts, was dann?

Kommt der Verkäufer seiner Informationspflicht im Vorkaufsfall nicht nach, gibt es für den Berechtigten grundsätzlich zwei Möglichkeiten: 

  1. Solange der Berechtigte sein Vorkaufsrecht noch ausüben und den Kauf damit vollziehen kann, ist eine Klage auf Erfüllung möglich.
  2. Kann der Berechtigte sein Vorkaufsrecht jedoch nicht mehr ausüben, ist eine Klage auf Schadenersatz möglich.

Tipp: Durch Vormerkung des Vorkaufsrechts im Grundbuch wird das Risiko für solche Fälle minimiert, da in diesem Fall auch der Grundbuchverwalter eine Mitteilungspflicht hat.


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