Mit der Zwischenfinanzierung einfach das Eigentum wechseln
Der Wechsel des Eigenheims ist meist nicht ganz so einfach, wie es klingt. Eigentlich müssen Sie ja nur Ihr neues Traumhaus kaufen und ihr bisheriges Zuhause verkaufen. Die einfachste Handhabung der Ablösung vom altem zum neuen Eigentum ist meistens via Zwischenfinanzierung bei Ihrer Bank. Weil in der Schweiz keine standardisierte Lösung für die Zwischen- oder Übergangsfinanzierungen besteht, ist Recherche gefragt. Wir erklären, auf was Sie achten müssen, wie es funktioniert und ob eine Zwischenfinanzierung in Ihrer Situation die passende Lösung ist.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, um eine andere zu kaufen, ist die Tragbarkeit einer der ersten Aspekte, den Sie beachten müssen. Die Problematik, welche bei den meisten Eigentümern auftritt, sieht wie folgt aus:
Die finanziellen Mittel für die neue Immobilie stecken im jetzigen Zuhause. Die meisten Schweizerinnen und Schweizer können keine zweite Hypothek aufnehmen, da einerseits zu wenig flüssige Mittel und andererseits kein ausreichendes jährliches Haushaltseinkommen vorhanden sind. So sind Eigentümer meistens gezwungen, zuerst zu verkaufen, bevor sie wieder kaufen können.
Banken unterstützen Sie in solchen Situationen mit Zwischenfinanzierungen. Dabei ermöglichen sie temporäre Kredite resp. Darlehen von bis zu 80% des Werts Ihrer bestehenden Liegenschaft. Das Geld aus der Zwischenfinanzierung ist dann als Eigenmittel fürs neue Zuhause verfügbar – bis das Alte verkauft ist. Sie können sich also die 20% Eigenmittel, welche Sie sonst für die neue Immobilie aufbringen müssten, über die Aufstockung Ihrer bestehenden Hypothek beschaffen.
Wie es der Name bereits verrät, sind Zwischenfinanzierungen zeitlich begrenzt. Somit kann für die Bank das Risiko dieser Überbelehnung gerechtfertigt werden. Oftmals wird die Übergangsfinanzierung mit einem maximalen Zeithorizont von einem Jahr abgeschlossen. Nicht nur für die Bank, sondern auch für Sie ergibt es Sinn, die alte Hypothek inklusive Zwischenfinanzierungsdarlehen möglichst schnell aufzulösen.
Die Zwischenfinanzierung lohnt sich in den meisten Fällen und ist oft sogar die einzige Alternative, um den Verkauf vor einem Neukauf mit einer komplizierten Zwischenlösung zu umgehen. Natürlich hängt dies von Ihrem individuellen Fall und Ihren Bedürfnissen ab.
Damit Sie sich ein besseres Bild darüber verschaffen können, ob sich eine Zwischenfinanzierung für Sie lohnt, haben wir folgend die Vor- und Nachteile bei verschiedenen Szenarien ausgeführt:
- Zuerst verkaufen
- Zuerst kaufen
- Zuerst kaufen und eine der beiden Immobilien vermieten
- Gleichzeitig verkaufen und kaufen
- Kredite zur Zwischenfinanzierung so früh wie möglich bei Ihrer Bank beantragen.
- Bei der Zwischenfinanzierung darauf achten, dass eine flexible Tilgung innert kurzer Frist möglich ist.
- Zur Zwischenfinanzierung empfohlen wird eine SARON-Hypothek oder eine Festhypothek mit vertraglich vereinbarter ausserordentlicher Amortisation.
- Genaues Abwägen der finanziellen Machbarkeit aufgrund der doppelten Tilgungsraten.
- Makler- und Notariatsgebühren sowie allfällige Renovationen geltend machen, die den Grundstückgewinn und damit die Steuerbelastung Ihrer alten Immobilie vermindern.
- Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben werden, wenn Sie innert zwei Jahren eine vergleichbare und selbstgenutzte Immobilie erwerben.
Zuerst verkaufen:
Sie haben sich entschieden, Ihre Liegenschaft zu verkaufen, bevor Sie sich nach einem neuen Objekt umsehen.
Vorteile:
- Kleineres finanzielles Risiko
- Keine Doppelbelastung
Nachteile:
- Miet-Zwischenlösung notwendig, falls das Timing von Verkauf und Kauf nicht abgestimmt werden kann
- Doppelte Umzugskosten
- Sie verpassen unter Umständen die Chance auf Ihre Traumimmobilie
- Evtl. höhere Immobilienpreise bei langem Warten
Zuerst kaufen:
Sie wollen zuerst die neue Traumimmobilie kaufen, bevor Sie Ihre alte verkaufen.
Vorteile:
- Sie können bei Ihrer Traumimmobilie zuschlagen
- Keine Miet-Zwischenlösung notwendig
- Keine doppelten Umzugskosten
Nachteile:
- Doppelbelastung durch parallele Finanzierung
- Zusätzliche Eigenmittel notwendig
- Konsolidierte Tragbarkeit muss erfüllt sein
Zuerst kaufen und eine der beiden Immobilien vermieten:
Sie wollen zuerst die neue Traumimmobilie kaufen und diese oder Ihre jetzige Immobilie vermieten.
Vorteile:
- Nur einmal umziehen
- Sie bleiben im Besitz Ihrer aktuellen Immobilie
Nachteile:
- Sie stehen vor einer finanziellen Doppelbelastung, sofern Sie das neue oder alte Wohneigentum nicht vermieten können.
- Aufgrund der finanziellen Belastung oder der gebundenen Mittel könnte der Druck aufkommen, das bestehende Wohneigentum schnell zu verkaufen.
- Die Vermietung einer Immobilie ist mit einem nicht zu unterschätzenden Aufwand für Verwaltung und Instandhaltung verbunden.
Gleichzeitig verkaufen und kaufen:
Sie wollen zur gleichen Zeit Ihre Immobilie verkaufen und die neue Traumimmobilie kaufen.
Vorteile:
- Traumimmobilie kann gesichert werden
- Häufig kein zusätzliches Eigenkapital notwendig
- Keine Miet-Zwischenlösung notwendig
- Keine doppelten Umzugskosten
Nachteile:
- Timing Problem
- Beglaubigter Kaufvertrag und unwiderrufliches Zahlungsversprechen notwendig
- Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung oder Bindung an bisherigen Anbieter
Je nachdem, welche Vor- und Nachteile wie schwer für Sie wiegen und was für Sie situativ und finanziell in Frage kommt, ist eine Zwischenfinanzierung notwendig, vorteilhaft oder eben nicht. Eine klare Analyse Ihrer Situation, Ihres Zeitplans und der Umstände hilft, sich für ein Szenario zu entscheiden.
Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch. Wir erfassen Ihre Situation, helfen Ihnen bei der Erstellung eines für Sie passenden Plans und betreuen Sie auf dem ganzen Weg persönlich.
