Benchmarking in der Immobilienbranche

Damit wir für unsere Kunden eine hochwertige Dienstleistung ausführen können, müssen wir stets am Ball bleiben. Dazu braucht es eine gesunde Selbstkritik sowie eine konstruktive und lösungsorientierte Arbeitsweise. Bei AgentSelly hilft uns die Anwendung von Benchmarking insbesondere auch bei der Immobilienbewertung, wo es von hoher Wichtigkeit ist, dass der Verkaufspreis dem aktuellen Markt, respektive dem Benchmark entspricht, damit wir die Immobilie im Interesse der Kunden mit dem idealen Verkaufspreis am Markt platzieren können.

Im Unterricht habe ich Benchmarking nun noch von einer anderen Seite kennengelernt und einiges über die Grundlagen gelernt.

Benchmarking bedeutet, einen Vergleich von gewissen Zahlen, Fakten oder Methoden, die entweder intern oder extern erhoben werden, durchzuführen.

Um Benchmarking (engl. Benchmark = Massstab, steht für eine Bezugs- oder Richtgrösse) erfolgreich anzuwenden, bedarf es einer sorgfältigen Planung. Zu Beginn muss man überhaupt wissen, was damit erreicht werden soll und muss dann bereit sein, die Konsequenzen daraus zu tragen und entsprechende Massnahmen auch umzusetzen.  

Ebenfalls wichtig ist es, Berichte und Zahlen mit Bedacht zu konsumieren und öfters auch mal zu hinterfragen. Denn oft werden zum Beispiel Mietzinse pro Quadratmeter im Durchschnitt angegeben - was eine Vergleichbarkeit der Objekte impliziert. Dabei ist es eben gerade nicht so, dass man bei allen Objekten auch die gleiche Zahlungsbereitschaft von Interessenten erwarten kann. 

Flächenangabe ist nicht gleich Flächenangabe

Ganz generell kann es bei Flächenangaben schnell zu Verwirrungen kommen – sprechen wir von einer Hauptnutzfläche, Geschossfläche oder Nebennutzfläche? Nettofläche oder Bruttofläche? Hier hilft es uns, die schweizweit bekannte Norm «SIA 416 Flächen und Volumen von Gebäuden» zu beherrschen und anzuwenden.

Wir erleben es in der Vermarktung oft, dass die Verkäufer das Eigenheim über eine Agentur gekauft haben, die in der Verkaufsdokumentation nur eine gesamte Wohnfläche in Quadratmetern angegeben hat, ohne die Fläche genauer zu definieren. Beim Wiederverkauf wenden wir bei AgentSelly dann die SIA 416 Norm an und weisen im Exposé eine Hauptnutzfläche (umfasst bspw. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Gang) und eine Nebennutzfläche (Keller, Estrich, eigener Waschraum) aus. So können wir Missverständnisse bezüglich den verschiedenen Varianten von Flächenangaben verhindern. Für Bewertungen ist jeweils die Hauptnutzfläche von Relevanz.

Wussten Sie, dass die Fläche nur eine von etwa 70 Kriterien ist, welche bei einer hedonischen Bewertung Ihrer Immobilie berücksichtigt wird? Mehr dazu können Sie hier erfahren.

Auf dem Markt für Wohneigentum ist der Unterschied zwischen Angebot und Nachfrage nach wie vor relativ gross. Das Angebot sinkt weiterhin leicht und die Nachfrage ist stets hoch geblieben, auch wenn diese kürzlich etwas nachgelassen hat. Diese Situation führte innert Jahresfrist zu Preisanstiegen von rund 6-8% bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. 

Ebenfalls aussagekräftig ist die Insertionsdauer. Schweizweit werden Eigentumswohnungen im Median bis zu 71 Tage lang inseriert. Bei Einfamilienhäusern ist es etwas weniger, hier beträgt der Median 60 Tage. Was die Beliebtheit von Einfamilienhäuser nochmals klar zum Ausdruck bringt. 

Die am Gesamtmarkt gemessene Insertionsdauer entspricht auch unseren Beobachtungen bei AgentSelly, wo wir im Median eine Insertionsdauer von rund 70 Tagen haben. 

Benchmarking hat oft auch zum Ziel Kosteneinsparungspotenzial zu identifizieren. Zum Beispiel findet es oft Einsatz beim Vergleich von Energiekosten pro Quadratmeter/Jahr. Auch hier lohnt es sich, die Details zu prüfen und ruhig etwas skeptisch zu sein, da die verschiedenen Gebäudehüllen, Energiearten, sowie genutzte Personenstunden oder auch die gemessene Periode sich von Gebäude zu Gebäude stark unterscheiden kann. 

PS: Wenn Sie gerne herausfinden möchten, wie energieeffizient Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Vergleich zum Schweizer Immobilienbestand ist, können Sie hier eine Beurteilung und Energierechnung mit dem myEnergyGuide vornehmen.