2022-01-19

Wie funktioniert die hedonische Bewertung?

Hedonische Bewertung
Die hedonische Bewertung (interaktive Grafik oben) ist eine der häufigsten Methoden für Online-Schätzungen.

Eine Immobilie zu bewerten ist der erste und wichtigste Schritt bevor ein Verkauf stattfinden kann. Jedoch existieren Unklarheiten, da es verschiedene Methoden für die Immobilienbewertung gibt und einige davon von Unwissen umrankt werden. Eine besonders wichtige und leider oft falsch verstandene Bewertung ist die hedonische Analyse, weshalb wir hier für Sie die wichtigsten Informationen aufbereitet haben.

Was ist die hedonische Bewertung?

Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Immobilien.

Die Methode beruht auf Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien anhand unterschiedlicher Kriterien und ist die am häufigsten verwendete Immobilienbewertungs-Methode. Sie wurde vor rund 30 Jahren von IAZI in der Schweiz eingeführt und arbeitet mit Vergleichswerten von ähnlichen Objekten in vergleichbaren Lagen, die in den letzten Monaten die Hand gewechselt haben.

Dazu wertet IAZI Daten von über 25’000 Transaktionen aus und benutzt dabei die Informationen von Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Diese Daten werden statistisch ausgewertet und verallgemeinert, was die Methode objektiv macht. Dabei werden zum Beispiel Objekte aus Versteigerungen, Gegengeschäften sowie Angebotspreise von Inseraten und Schätzwerten nicht berücksichtigt.
 

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Für welche Immobilien eignet sich die hedonische Bewertung?

Die hedonische Bewertung eignet sich primär für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen (Stockwerkeigentum) sowie für Mehrfamilienhäuser.

Spezialobjekte wie z.B. Bauernhöfe, Rustici, Maiensässe bzw. Objekte mit grossen Baulandreserven können nicht oder nur teilweise damit geschätzt werden.

Faktoren für die hedonische Schätzung

Für die Bewertung einer Immobilie werden etwa 70 quantitative und qualitative Faktoren berücksichtigt. 

20 Faktoren davon sind quantiativ und betreffen Merkmale der Immobilie wie Grundstückfläche, Nettowohnfläche, Anzahl Zimmer, Anzahl Nasszellen, Garagenplätze usw. 

Die restlichen 50 Faktoren sind qualitativ und beziehen sich auf Einflüsse wie zum Beispiel die Anbindung an den Verkehr, die Nähe zu Telefonmasten, Einkaufsmöglichkeiten, den Steuerfuss und Ähnliches.

Vorteile der hedonischen Bewertung

Die Hauptvorteile dieser Methode sind die Schnelligkeit und die tiefen Kosten der Analyse.

Die meisten Immobilienmakler stellen heutzutage einen kostenlosen Online-Rechner zur Verfügung, der innerhalb von Minuten einen Schätzwert auf Basis der hedonischen Bewertung liefert. Im Vergleich zu allen anderen Schätzungen wird diese deshalb bevorzugt, wenn es darum geht, schnell einen ersten Wert zu erhalten.

Nachteile der hedonischen Bewertung

Der Nachteil der hedonischen Bewertung - und etwas was sich viele nicht bewusst sind, ist die Genauigkeit der Schätzung.

Da in den Daten von IAZI die jeweiligen Ausbaustandards sowie andere Einflussfaktoren nicht präzise erfasst werden (dafür muss ein Experte vor Ort sein), kann der Wert einer Schätzung, wie sie auch AgentSelly anbietet, bis zu 20% vom effektiven Marktwert abweichen.

Immobilienwert mit Experten besprechen

Die Abweichung von bis zu 20% gilt es unbedingt zu beachten, sollten Sie demnächst eine hedonische Analyse mit einem der vielen Online-Tools machen. Sonst laufen Sie Gefahr, einen ungenauen Wert zu akzeptieren oder die Bewertungsmethode als unzulänglich zu beachten. Deshalb empfehlen wir unbedingt, den geschätzten Immobilienwert durch einen unserer Immobilienexperten zu validieren. 

Vergessen Sie nie: Der hedonisch ermittelte Wert spiegelt denjenigen Preis wieder, den ähnliche Objekte an vergleichbarer Lage in den letzten Monaten erzielt haben und reflektiert nicht unbedingt den akkuraten Sachwert der Immobilie.

Immobilie jetzt kostenlos bewerten

Unsere Immobilienbewertung basiert auf der hedonischen Methode. Checken Sie noch heute den Marktwert Ihrer Immobilie oder kontaktieren Sie uns bei Fragen zur Immobilienschätzung.


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