Der Traum vom Haus: Mit wie viel Einkommen und Vermögen kann ich Wohneigentum kaufen?

Denken Sie einen Moment an Ihren Wohntraum. Vielleicht sehen Sie nun vor Ihrem inneren Auge ein ausgebautes Bauernhaus. Vielleicht sehen Sie ein Einfamilienhaus mit Aussicht auf den See. Oder Sie denken an eine Altbau-Eigentumswohnung in der Stadt. In jedem dieser Fälle ist die gleiche Frage relevant: Wissen Sie, ob und wie Sie sich diesen Traum leisten können? Genau dies möchten wir hier klären. Denn die Situation ist nicht ganz so aussichtslos, wie sie manchmal beschrieben wird.

Wir stellen vor: Die fünfköpfige Familie Meyer. Sie lebt in einer Mietwohnung in einer kleinen Schweizer Gemeinde. Die zwei älteren Kinder gehen zur Schule, das Jüngste wird Vollzeit von der Mutter zu Hause betreut. Erst mit dem Eintritt in den Kindergarten im nächsten Jahr werden wieder beide Elternteile arbeiten, wobei die Mutter aber mit einer Teilzeitstelle beginnt. Das Familienglück ist fast perfekt, einzig der Wunsch nach einem Haus mit Garten für die Kinder ist noch unerfüllt.

Wir stellen ebenfalls vor: Der vierzigjährige Thomas. Er lebt alleine in einer kleinen, zentral gelegenen Mietwohnung in der Stadt, denn er ist beruflich viel unterwegs - auch im Ausland. Nun wechselt er in eine Funktion, für die er weniger unterwegs sein muss, aber immer noch viel Verantwortung hat. Sein Lohn ist entsprechend gut und die Zeit, die er zu Hause verbringen kann, wird mehr. Er findet: Das ist eine gute Zeit, um sich ein Eigenheim zu kaufen.

Die Lebenssituationen der beiden könnten kaum unterschiedlicher sein - und das wirkt sich auf die Finanzierungsmöglichkeit aus.

Es gibt zwei Herausforderungen bei der Finanzierung von Wohneigentum. Diese sind:

1. Die Verfügbarkeit des Eigenkapitalanteils, der mindestens 20 Prozent des benötigten Verkehrswert der Liegenschaft beträgt
2. Die Tragbarkeit der Hypothek: Die monatlichen Kosten der Belehnung dürfen maximal 35 Prozent vom Haushaltsbruttoeinkommen beanspruchen.

Häufig ist die Tragbarkeit der grössere “Spielverderber” als der Eigenkapitalanteil. Das zeigt auch dieses Beispiel, wie Sie die Finanzierung berechnen:

Für eine Eigentumswohnung im Wert von 1,2 Millionen Schweizer Franken, ist ein Eigenkapital von CHF 240’000, sowie ein Einkommen von CHF 184’000 nötig. Gerade mal 2 Prozent der Schweizer Haushalte erzielen ein so hohes Einkommen.

Für unseren Thomas, der zwar allein das Einkommen für den Einzelhaushalt reinbringt, jedoch relativ tiefe Kosten für seinen Unterhalt und keine Familie hat, ist es kein Problem, das Eigenkapital aufzubringen. Auch die Tragbarkeit der Hypothek erfüllt sein Bruttolohn einwandfrei.

Für unsere Familie Müller kann das Eigenkapital nicht bewerkstelligt werden, ebenso ist die Tragbarkeit der Belehnung mit einem alleinigen Brotverdiener nicht tragbar.

Tabellarisch aufgezeigt, wird deutlich, wie häufig das Einkommen für Schwierigkeiten beim Kauf von Wohneigentum sorgt. Denn der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien beträgt CHF 1,27 Millionen, was sich aufgrund des Bruttoeinkommens nur zwei Prozent der Schweizer leisten können. Die aktuell steigenden Hypothekarzinsen (Stand August 2022) verschärfen diese Situation teilweise, weil die Hypothekarkosten maximal 35 Prozent vom Haushaltseinkommen betragen dürfen. Dafür sinkt mit den steigenden Zinsen auch die Nachfrage nach Wohneigentum, was die Preise leicht senkt.

Damit eine Hypothek als tragbar gilt, rechnen Banken in der Schweiz mit einem Zins von rund 5 Prozent für die Hypothek. Dazu kommen 0.5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts des Eigenheims für Nebenkosten plus die Kosten für die Amortisation der zweiten Hypothek innerhalb von 15 Jahren. Die Summe von Zins, Nebenkosten und Amortisation darf rund einen Drittel des Einkommens nicht übersteigen. Ansonsten ist die Tragbarkeit per Definition nicht gegeben, weil das Verhältnis nicht stimmt.

Tragbarkeit Berechnung

Ein Hypothekenrechner gibt Ihnen rasch Aufschluss über Ihre Tragbarkeit. Hier geht es zum kostenlosen Hypothekenrechner von unserem Partner Valiant.

Der hohe Preis für eine eigene Immobilie soll Sie nicht entmutigen. In einem nächsten Schritt zeigen wir Ihnen Möglichkeiten auf, mit denen Sie den Wohnungskauf bzw. den Kauf eines eigenen Hauses bewerkstelligen können:

• Vorbezug Vorsorgegelder: In der Schweiz gilt: Um selbstbewohntes Wohneigentum zu finanzieren, kann die versicherte Person ihr Vorsorgeguthaben teilweise oder vollständig beziehen. Der Vorbezug kann als Eigenmittel für den Erwerb oder den Neubau von Wohneigentum auf einem eigenen Grundstück eingesetzt werden.

Eine gute Möglichkeiten für die Familie Müller, um die erste Voraussetzung für die Hypothek zu erfüllen. Die nächsten zwei Punkte können genauso in Erwägung gezogen werden.

• Unterstützung der Familie: Eltern oder andere Familienmitglieder können beim Hauskauf mit einer Schenkung oder einem Darlehen helfen. Die Banken akzeptieren ein solches Darlehen als zusätzliches Eigenkapital, wenn es nicht verzinst ist und nicht zurückbezahlt werden muss. Besonders finanzkräftige Eltern können den Kindern auch ein Haus aus der eigenen Tasche bezahlen und die Immobilien dann den Kindern zum Hypothekarzins den Kindern vermieten.

• Erbvorbezug: Wenn die Eltern einen Erbvorbezug gewähren, können Sie so an zusätzliches Eigenkapital kommen. Wichtig zu beachten ist hierbei, dass der Erbvorbezug später bei der Erbteilung unter den Geschwistern ausgeglichen werden muss, falls nichts anderes vereinbart wurde. Übersteigt der Vorbezug den Anteil am Erbe, müssen sie einen Teil des erhaltenen Geldes an ihre Miterben auszahlen. Diese Ausgleichszahlung kann für Betroffene eine finanzielle Belastung sein. Wir empfehlen daher, bei jedem Erbvorbezug schriftlich festzuhalten und zu bestimmen, ob die Begünstigten ganz oder teilweise von der Ausgleichspflicht befreit sind. Dabei dürfen allerdings keine gesetzlichen Pflichtteile verletzt werden.

• Übergangsfinanzierung: Wenn die Tragbarkeit nicht gewährleistet werden kann, weil eine Hypothek für den aktuellen Wohnraum besteht, hilft eine Übergangsfinanzierung der Bank. Diese gewährt eine Aufstockung der zweiten Hypothek als Übergang zwischen Kauf des neuen Wohneigentums und Verkauf der alten Eigentumswohnung. Mehr dazu haben wir in unserem Ratgeber Mit der Zwischenfinanzierung einfach das Eigentum wechseln.

• Budgetklarheit und Kompromissbereitschaft: Machen Sie eine Auslegeordnung Ihrer Finanzen, um das tatsächliche Budget und die Möglichkeiten an Eigenkapital zu kommen (Pensionskasse, Erbvorbezug, Familie...) abzuklären. Mit diesem Budget müssen Sie möglicherweise Kompromissbereitschaft zeigen, was Ihr Traum von einer Immobilie betrifft. Jedoch: Je nach Standort gibt es grosse Preisunterschiede, abhängig von Lage, Ausbaustandard und Co. Achten Sie darauf, dass anfangs Ihre wichtigsten Wünsche und Voraussetzungen an das Haus oder die Wohnung (z.B. Anzahl Zimmer und in welchem Kanton) erfüllt sind und seien Sie so flexibel, dass Sie Aspekte mit tieferer Priorität (z.B. Ausbaustandard, Terrasse etc.) weglassen. Lassen Sie auch eine Besichtigungsanfrage bei einem inserierten Haus oder Eigentumswohnung raus, wo auf den ersten Blick nicht alles perfekt scheint. Denn beim Besuch vor Ort und nach Abklärung der Renovierungsmöglichkeiten sieht die Welt meistens ganz anders aus. 

Für die Tragbarkeit ist bei Familie Müller dieser Punkt schwerwiegend, denn je tiefer der Kaufpreis, desto tiefer die zu tragenden Kosten und desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Tragbarkeit die 35% beträgt. Schwerwiegender wird für die Müllers jedoch der nächste Punkt sein.

• Zeitpunkt: Gerade weil die Tragbarkeit häufig am Haushaltseinkommen scheitert, kann der Zeitpunkt des Kaufs ausschlaggebend sein. Viele entscheiden sich für den Erwerb von Wohneigentum bevor sie eine Familie gründen, weil sie platzmässig vorsorgen wollen und in der Regel einen Doppelverdienst haben. Durch den Doppelverdienst ist die Tragbarkeit meist gegeben.

Demnach muss die Familie Müller allenfalls auf finanzielle Unterstützung aus der Familie zählen und / oder warten, bis wieder beide Elternteile arbeiten.

• Durchhaltevermögen: Die Erfahrung zeigt, dass es sich beim Kauf von Wohneigentum - egal ob Wohnung oder Haus - zu kämpfen lohnt. Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn die Suche nach einer Immobilie in Ihrem Budget über mehrere Monate nicht erfüllt werden kann. Damit einher geht unser Tipp: Starten Sie die Suche frühzeitig, denn auch wenn es lange dauern kann, der Traum vom eigenen Haus wird in Erfüllung gehen können. Im Ratgeber Artikel So klappt es mit dem Hauskauf haben wir einige Tipps für die Immobiliensuche für Sie festgehalten.

Egal ob die finanziellen Voraussetzungen jenen der Familie Müller oder jenen von Thomas ähneln, Durchhaltevermögen ist in jedem Fall ein wichtiges Credo, denn es gibt ständig Veränderungen beim Angebot auf dem Schweizer Immobilienmarkt, wodurch sich laufend Chancen auftun können.