Was beeinflusst die Immobilienpreise?

Wieso entwickeln sich diese in manchen Jahren positiv und in manchen negativ? Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag einige Determinanten (Einflussfaktoren) auf, welche die Preisbildung von Immobilien beeinflussen.

Eine erste Determinante, welche die Immobilienpreise beeinflusst, ist die Gesamtwirtschaft. Verschiedene Faktoren wie das Wirtschaftswachstum, das Beschäftigungswachstum, die Inflation, die Konsumbereitschaft und die generellen Erwartungen der Marktteilnehmer haben Einfluss darauf, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Ein hohes Wirtschaftswachstum und ein hohes Beschäftigungswachstum dürften sich beispielsweise positiv auf die Konsumbereitschaft der Bevölkerung auswirken, was wiederum die Immobilienpreise ansteigen lassen kann. 

Als zweite Determinante kann der Kapitalmarkt bezeichnet werden. Zinssätze, Risikoprämien für Immobilien und Opportunitätskosten sind Faktoren, welche die Investitionsentscheide von Investoren beeinflussen. Diese Entscheide, ob viel gebaut wird oder eben nicht, bestimmen wiederum das Angebot an verfügbaren Immobilien. Ein hohes Bauvolumen kann auf kurze oder lange Frist das Preisniveau drücken. Ein tiefes Bauvolumen hingegen kann zu einem knappen Angebot und damit steigenden Preisen führen. 

Die dritte Determinante für die Entwicklung von Immobilienpreisen ist die Demografie. Wichtige Begriffe sind dabei die Bevölkerungsentwicklung und die Bevölkerungsstruktur. Die Bevölkerungsentwicklung setzt sich zusammen aus der natürlichen Bevölkerungsbewegung (Geburten- und Sterberate) sowie der räumlichen Bevölkerungsbewegung (Zu- und Abwanderung). Eine positive Bevölkerungsentwicklung sorgt für eine erhöhte Nachfrage und damit unter sonst gleichen Umständen zu höheren Immobilienpreisen. Eine negative Bevölkerungsentwicklung führt hingegen zu einer geringeren Nachfrage und damit zu tieferen Immobilienpreisen. Im Bereich der Bevölkerungsstruktur ist beispielsweise die Entwicklung der Altersstruktur dafür relevant, wie sich die Preise von bestimmten Immobilien bewegen. Ein Beispiel: Einfamilienhäuser werden klassisch von Personen im Alter von 30 bis 50 Jahren nachgefragt. Eigentumswohnungen hingegen finden ihre Abnehmer bei den über Fünfzigjährigen. Nimmt nun der Anteil an über Fünfzigjährigen im Laufe der Zeit zu, so kann dies die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und somit deren Preis erhöhen.

Es ist nun also bekannt, dass die Gesamtwirtschaft, der Kapitalmarkt und die Demographie zentrale Determinanten für den Immobilienmarkt sind.
Es ist dabei wichtig festzuhalten, dass der Immobilienmarkt die Eigenschaft hat, sehr viele kleine, regionale Teilmärkte aufzuweisen. Zeigen also alle drei Determinanten gesamtschweizerisch in eine Richtung, welche steigende Immobilienpreise erwarten lässt, so bedeutet das für Ihre Gemeinde oder für Ihren Wohnort nicht zwingend, dass auch dort die Preise steigen.
Um ein realistisches Bild einer möglichen zukünftigen Preisentwicklung in einem bestimmten Wohnort zu erhalten, müssen also die lokalen Eigenheiten der aufgezeigten Determinanten betrachtet werden.

Bei einer Immobilienbewertung gibt die Makrolage das erste grosse Preisband an. So finden Sie in der Schweiz z.B. ein 10-jähriges Einfamilienhaus mit 140m² in den meisten Fällen in der Preisregion von CHF 650'000 - 1'650'000. Ausreisser gibt es natürlich in beide Richtungen. So hat unser Beispielhaus in Genf einen Marktwert von über 3 Millionen. In abgelegenen oder grenznahen Regionen finden Sie jedoch ab und zu immer noch ein Einfamilienhaus für eine halbe Million. 

Daher ist es logisch, dass auch die Ortschaft und Mikrolage Ihrers Hauses ein grosser Einfluss auf den Marktwert hat. Daher fallen viele der rund 70 Kriterien welche bei einer hedonischen Bewertung berücksichtig werden auch auf die Umgebung Ihrer Immobilie zurück. So beeinflussen die Anschluss an die Autobahn oder den ÖV, die Nähe zu Einkaufseinrichtungen oder der Weg bis zum Schulhaus bei der Bewertung eine Rolle.

Mehr zu den Bewertungskriterien können Sie im Artikel Bewertungskriterien im Schweizer Immobilienmarkt von unserer Transaktionsberaterin Sara Meyer nachlesen.