Immobilienbewertung bei Scheidung

In der Schweiz existieren verschiedene Güterstände in der Ehe. Der Güterstand entscheidet darüber, wie und welches Vermögen bei einer Scheidung aufgeteilt wird.

Errungenschaftsbeteiligung

Die Errungenschaftsbeteiligung ist der Standard, welcher automatisch zum Zug kommt, wenn kein Ehevertrag besteht. Hier wird bei der Scheidung zwischen Eigengut und Errungenschaften unterschieden.

Zum Eigengut zählt alles, was die Ehepartner bereits vor der Heirat besessen haben und mit in die Ehe bringen. Dazu zählen auch Erbschaften oder Schenkungen. Das Eigengut wird bei der Scheidung nicht aufgeteilt und verbleibt im Besitz des jeweiligen Ehegatten. Hat ein Ehepartner bereits vor der Hochzeit eine Immobilie besessen, zählt diese zum Eigengut.

Errungenschaften bezeichnen alle Vermögenswerte, welche während der Ehe erworben wurden. Dies sind vor allem die Einkünfte aus Erwerbsarbeit oder Leistungen von Sozialversicherungen. Aber auch die Mieteinkünfte einer Immobilie im Eigengut werden dazu gerechnet. Wird ein Haus oder eine Wohnung während der Ehe erworben, zählt dies zu den Errungenschaften.

Wurde vom Gericht nichts anderes festgelegt, werden die Errungenschaften jeweils zur Hälfte zwischen den Parteien aufgeteilt. Fällt auch ein Haus oder eine Wohnung in die Errungenschaften, sollte unbedingt der Verkehrswert mit einer Immobilienbewertung ermittelt werden. So können beide Ehepartner sichergehen, dass sie fair verhandeln können.

Gütergemeinschaft

Für eine Gütergemeinschaft muss vor der Hochzeit zwingend ein Ehevertrag geschlossen werden. Hier wird das Vermögen in das Eigengut des Ehemanns, das Eigengut der Ehefrau und das Gesamtgut aufgeteilt. Über das Gesamtgut kann nur gemeinsam entschieden werden. Gehört eine Immobilie zum Gesamtgut, müssen die Ehepartner bei einer Scheidung eine Einigung finden, was damit passiert. Meist ist jedoch im Ehevertrag geregelt, welcher Partner zu welchem Anteil an der Liegenschaft beteiligt ist.

Gütertrennung

Die Gütertrennung muss ebenfalls mit einem Ehevertrag begründet sein. Bei diesem Güterstand gibt es kein gemeinsames Eigentum. Somit muss auch keine Einigung über die Aufteilung einer Liegenschaft erfolgen, da diese nur einem Ehepartner gehören kann. 

Aber nicht nur der Güterstand ist entscheidend dafür, was mit einer Immobilie nach einer Scheidung geschieht. Auch die Eigentumsverhältnisse der Liegenschaft sind zentral, hier wird zwischen drei Möglichkeiten unterschieden.

• Alleineigentum: Die Immobilie gehört zu 100% nur einem der Ehepartner.

• Miteigentum: Beide Ehepartner besitzen die Immobilie zu einem Miteigentumsanteil. Meistens besitzt jeder Partner je die Hälfte der Liegenschaft. Die Quoten werden im Grundbuch eingetragen und jeder kann über seinen Anteil verfügen. Diese Eigentumsform ist bei der Errungenschaftsbeteiligung üblich.

• Gesamteigentum: Die Immobilie gehört beiden Partnern zusammen. Es gibt keine Quoten und die Eigentümer können nur gemeinsam über die Liegenschaft verfügen. 

Wurde kein Ehevertrag abgeschlossen, besteht im Normalfall ein Miteigentum mit Errungenschaftsbeteiligung. Wurde das Haus oder die Wohnung in diesem Fall während der Ehe gemeinsam gekauft, zählt das jeweils eingebrachte Eigenkapital der Ehepartner zum Eigengut, der restliche Sachwert der Immobilie zählt zu den Errungenschaften und wird zwischen den Ehepartnern aufgeteilt.

Bevor eine Immobilie aufgeteilt werden kann, muss jedoch der Verkehrswert klar bestimmt werden. Denn nur so können Sie sicher sein, dass die Aufteilung fair ist und kein Ehegatte benachteiligt wird. Bei einer Immobilienbewertung wird der Verkehrswert durch einen Gutachter ermittelt.

Der Verkehrs- oder auch Marktwert erklärt, wie hoch der Erlös eines Haus- oder Wohnungsverkaufs zum Bewertungszeitraum sein könnte. Die Immobilienbewertung sollte immer von einem unabhängigen Sachverständigen durchgeführt werden, um den Wert möglichst genau festzustellen. Bei der Bewertung Ihres Eigentums gibt es verschiedene Schätzmethoden, die angewendet werden:

• Die hedonische Methode: Diese Methode basiert auf den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien und ist die verbreitetste Schätzmethode. Es werden verschiedene Faktoren wie Lage, Baujahr oder Anzahl Zimmer berücksichtigt. Bei dem IAZI-Modell werden Daten von über 25’000 Transaktionen ausgewertet und Informationen von Banken, Versicherungen und Pensionskassen verwendet. Diese Methode ist objektiv, da die Daten statistisch ausgewertet und verallgemeinert werden.

• Die Ertragswertmethode: Der Ertragswert setzt sich aus den jährlichen Nettomieteinnahmen (Bruttoeinnahmen abzüglich Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser) geteilt durch einen angemessenen Kapitalisierungssatz zusammen. Dadurch kann eine Prognose der Rendite erstellt werden. Bei Rendite-Objekten oder Mehrfamilienhäusern kann diese Methode zum Einsatz kommen.

• Die Realwertmethode bzw. Substanzwertmethode: Der Substanzwert ergibt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Objekts. Der Zeitwert meint die Kosten, die anfallen würden, um die Liegenschaft im gleichen Zustand wieder zu erstellen, in dem sie sich bei der Schätzung befindet. Ist ein Objekt nicht ertragsorientiert, kann diese Methode angewendet werden.

• Die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Als Alternative zur Ertragswertmethode wird diese Methode meist für Rendite-Objekte angewendet. Der Kapitalwert einer Immobilie wird bestimmt, indem zukünftige Geldströme diskontiert werden. 

Übernahme durch einen Partner

Möchte einer der Partner das Objekt behalten, muss das Miteigentum an der Liegenschaft aufgelöst werden. Nach der Auszahlung der anderen Partei, wird er alleiniger Eigentümer der Liegenschaft. Bei der Auszahlung kommt wiederum der Verkehrswert zum Tragen: Falls die Eheleute sich nicht auf einen bestimmten Verteilschlüssel geeinigt haben, wird die Hälfte des Verkehrswerts an den anderen Partner ausbezahlt. Doch nicht immer ist diese Entscheidung möglich; Ist eine Hypothek vorhanden, muss auch die Bank das Einverständnis zu Übertragung auf eine Partei geben.

Gibt es keine einvernehmliche Lösung darüber, wer das Haus oder die Wohnung behält, wird dies vom Gericht entschieden. In den meisten Fällen wird die Immobilie dann derjenigen Person zugeteilt, die sie mehr braucht. Dies ist oft gegeben, wenn ein Ex-Partner das Sorgerecht für die gemeinsamen Kinder erhält und im Haus oder der Wohnung wohnen bleiben möchte.

Gemeinsamer Verkauf

Ist das Haus oder die Wohnung noch nicht abbezahlt, kann sich ein Partner alleine die Hypothek oft nicht leisten. In diesem Fall liegt der Verkauf der gemeinsamen Immobilie nahe. In diesem Szenario teilen sich die Eheleute den Erlös des Hausverkaufs zu jeweils 50%. Dies ist jedoch abhängig vom Güterstand und den Eigentumsverhältnissen.

Beim Hausverkauf oder dem Verkauf einer Wohnung ist eine Immobilienbewertung immer der erste Schritt. Was es hier zu beachten gibt, lesen Sie in unserem Artikel zur Immobilienschätzung.

Keine Änderung der Eigentumsverhältnisse

Unüblich, aber möglich: Bei einer Scheidung kann die Immobilie auch weiterhin im Eigentum beider Ex-Partner verbleiben. 

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