Vergleich von Nutzniessung und Wohnrecht
Bei der Nutzniessung und beim Wohnrecht bekommt eine andere Person als der oder die Eigentümer:in ein Nutzungsrecht für eine Immobilie. Dies ist für Eltern oft eine gute Möglichkeit, sich fürs Alter abzusichern. Wir erklären Ihnen, worin sich Nutzniessung und Wohnrecht unterscheiden und wo der Wert Ihrer Immobilie relevant wird.
Übertragen die Eltern ihren Nachkommen bereits zu Lebzeiten ihr Wohneigentum, können sie im Pflegefall nicht zum Verkauf der Liegenschaft gezwungen werden. Aber trotzdem können sie weiterhin in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben. Und auch für die Nachkommen sind diese Dienstbarkeiten eine Möglichkeit, Steuern zu sparen.
Sowohl die Nutzniessung wie auch das Wohnrecht sind sogenannte Dienstbarkeiten. Doch worin unterscheiden sie sich genau und welche Rechte und Pflichten gehen damit einher?
Nutzniessung
Eine Nutzniessung kann nicht nur für Immobilien, sondern auch für bewegliche Sachen festgelegt werden. Dabei überträgt der Eigentümer oder die Eigentümerin einer natürlichen oder juristischen Person das Nutzungsrecht. Möchte der Nutzniesser nicht selbst in der Wohnung oder im Haus leben, kann er die Immobilie auch vermieten. Dann stehen ihm oder ihr aber auch allfällige Erträge aus der Vermietung des Objekts zu. Jedoch darf das Haus oder die Wohnung nur durch den Eigentümer verkauft werden. Auch darf der Nutzniesser die Liegenschaft nicht eigenmächtig umgestalten.
Wer trägt welche Kosten?
Der Nutzniesser hat nicht nur das Recht auf allfällige Einnahmen durch die Wohnung oder das Haus, sondern trägt auch viele der Kosten. Zusätzlich zu den gewöhnlichen Unterhaltskosten muss er oder sie auch für die Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien, periodische Steuern und die Grundstücksgebühren aufkommen. Auch gewöhnliche Reparaturen und Erneuerungen gehen zu Lasten des Nutzniessers.
Bei den Steuern kommt ebenfalls einiges auf den Berechtigten zu:
- Einkommenssteuer: Hier muss der Eigenmietwert oder der Mietertrag versteuert werden
- Vermögenssteuer: Der amtliche Wert der Liegenschaft muss versteuert werden
- allfällige Liegenschafts- oder Grundsteuer
Wohnrecht
Wie der Begriff schon sagt, erhält der oder die Berechtigte beim Wohnrecht das Recht eine ganze Immobilie oder einen Teil davon zu bewohnen. Anders als bei der Nutzniessung darf er diese jedoch nicht vermieten und hat somit auch kein Recht auf Erträge. Ausserdem wird zwischen ausschliesslichem Wohnrecht und Mitbenutzungsrecht unterschieden: Entweder steht dem Berechtigten ein ausschliessliches Wohnrecht zu oder er teilt sich die Liegenschaft mit dem Eigentümer. In vielen Fällen werden diese beiden Arten verknüpft. Dabei bewohnt der oder die Wohnberechtigte bestimmte Räume ausschliesslich alleine, teilt sich jedoch gemeinschaftlich genutzte Räume. Wie bei der Nutzniessung darf der Berechtigte das Haus oder die Wohnung weder verkaufen noch eigenmächtig umgestalten.
Wer trägt welche Kosten?
Beim Wohnrecht trägt der oder die Berechtigte nur die gewöhnlichen Unterhaltskosten. Alle anderen Kosten gehen zu Lasten des Eigentümers. Jedoch muss beim Wohnrecht der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden.
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Nutzniessung |
Wohnrecht |
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Nutzung |
selbst bewohnen oder vermieten |
nur selbst bewohnen |
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Kosten |
Hypothekarzinsen, |
gewöhnliche Unterhaltskosten |
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Steuern |
Einkommenssteuer (Eigenmietwert oder Mieterträge), Vermögenssteuer (Nettowert) |
Einkommenssteuer (Eigenmietwert) |
Das Recht auf Nutzniessung oder das Wohnrecht können auf unterschiedliche Arten zustande kommen:
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Rechtsgeschäftliche Einräumung des Rechts unter Lebenden: Die Eigentümerschaft und die zukünftig berechtigte Person einigen sich in einem Vertrag auf das Recht der Nutzniessung oder das Wohnrecht. Dies wird in einer Urkunde festgehalten und muss im Grundbuch eingetragen werden.
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Recht von Todes wegen: Ein Recht auf Nutzniessung oder Wohnrecht kann auch im Testament festgehalten werden. In diesem Fall geht das Eigentum an die Nachkommen über, aber der verbleibende Ehegatte bekommt ein Recht auf Nutzniessung oder Wohnrecht bis zu dessen Tod. Jedoch kann der Berechtigte nicht Eigentumsrechte nach dem Erbrecht geltend machen.
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Gesetzliches Recht: Im Todesfall kann auch der verbleibende Ehegatte das Recht auf Nutzniessung oder das Wohnrecht geltend machen, um weiterhin in der Familienwohnung leben zu können.
Sowohl die Nutzniessung wie auch das Wohnrecht gehen häufig mit dem Eigentumswechsel einer Immobilie einher. Auch wenn das Wohneigentum nicht verkauft wird, lohnt sich eine Immobilienbewertung in jedem Fall. Denn die Dienstbarkeiten haben auch Implikationen für diverse Steuern.
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Einkommenssteuer: Um den Eigenmietwert oder die zukünftigen Mieterträge zu berechnen, ist es essentiell den Wert der Liegenschaft zu kennen.
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Vermögenssteuer: Je nach Kanton wird der Steuerwert von Immobilien anders berechnet. Meist beträgt er rund 60 bis 80 Prozent des Verkehrswerts.
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Liegenschafts- oder Grundsteuer: Nicht alle Kantone erheben diese Steuer. Meist wird jedoch der Verkehrs- oder Ertragswert als Grundlage für den Bruttowert des Objekts verwendet.
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Schenkungssteuer: Bei einer Schenkung kann je nach Kanton und Verwandtschaftsverhältnis eine allfällige Schenkungssteuer erhoben. Oft basiert die Schenkungssteuer auf dem Ertrags- oder Verkehrswert.
Die unterschiedlichen Bewertungsmethoden
Um den Wert eines Objekts zu bestimmen, wird eine Immobilienbewertung durchgeführt. Diese kann als Online-Schätzung oder vor Ort durchgeführt werden. Bei AgentSelly können Sie Ihre Immobilie mit der Online-Immobilienbewertung ganz einfach und kostenlos schätzen lassen.
Je nach Art der Liegenschaft kommen andere Schätzmethoden zur Anwendung:
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Die hedonische Methode: Die hedonische Schätzung basiert auf den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte und ist die am weitesten verbreitete Schätzmethode für Wohneigentum. Es werden verschiedene Faktoren wie Lage, Baujahr oder Anzahl Zimmer berücksichtigt. Diese Methode ist objektiv, da die Daten statistisch ausgewertet und verallgemeinert werden.
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Die Ertragswertmethode: Der Ertragswert setzt sich aus den jährlichen Nettomieteinnahmen (Bruttoeinnahmen abzüglich Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser) geteilt durch einen angemessenen Kapitalisierungssatz zusammen. Dadurch kann eine Prognose der Rendite erstellt werden. Bei Rendite-Objekten oder Mehrfamilienhäusern kann diese Methode zum Einsatz kommen.
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Die Realwertmethode bzw. Substanzwertmethode: Der Substanzwert ergibt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Objekts. Der Zeitwert meint die Kosten, die anfallen würden, um die Liegenschaft in den gleichen Zustand zu versetzen, in welchem sie sich bei der Schätzung befindet. Ist ein Objekt nicht ertragsorientiert, kann diese Methode angewendet werden.
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Die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Als Alternative zur Ertragswertmethode wird diese Methode meist für Rendite-Objekte angewendet. Der Kapitalwert einer Immobilie wird bestimmt, indem zukünftige Geldströme diskontiert werden.
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